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¿Qué es mejor: FHA o préstamo convencional?

¿Qué es mejor: FHA o préstamo convencional?
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

P: Tengo un buen crédito de aproximadamente 730. Cumplo con los requisitos de FHA y Conventional 97. Planeo vivir en la casa durante más de 6 años. ¿Cuál tiene pagos más bajos y cuál es la diferencia entre el préstamo FHA y el préstamo convencional? Además, ¿cuáles son las reglas sobre los costos de cierre?

A: Hola Dave. Gracias por la pregunta Primero comencemos con la principal diferencia entre la FHA y los programas de préstamos convencionales.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo FHA y un préstamo convencional en cuanto a costos y beneficios?

Para los compradores de vivienda con fondos limitados para un pago inicial, tanto los préstamos convencionales como los de la FHA están disponibles para ayudar a facilitar la compra de una nueva vivienda.

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda de los EE. UU. Y son ofrecidos por prestamistas aprobados por la FHA.

Los préstamos convencionales no están asegurados por el gobierno y están disponibles a través de muchos bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas hipotecarios.

Puede calificar para ambos, pero existen diferencias reales entre ellos, así que tómese el tiempo para comprender las ventajas y desventajas de cada uno antes de tomar una decisión.

¿Qué es un préstamo 97 convencional?

A la mayoría de las personas se les ha dicho que no pueden obtener una hipoteca convencional con menos del 10%, o incluso el 20%, para usar como pago inicial, pero eso no es cierto.

El programa de hipotecas Conventional 97 le permite depositar tan solo el 3% para un pago inicial y luego pedir prestado el 97% restante. El 3% puede obtenerse de ahorros, subvenciones, hipotecas de Community Seconds e incluso de fondos de regalo. El objetivo del programa de préstamos Conventional 97 es ayudar a las personas a hacer realidad sus sueños de tener una vivienda, incluso si no tienen mucho dinero en efectivo a mano. Los préstamos convencionales 97 requieren un seguro hipotecario privado (consulte los detalles a continuación).

Esto es lo que necesita saber sobre los préstamos 97 convencionales:

  • Puede obtener un préstamo Conventional 97 con tan solo el 3% del precio de compra de una vivienda.
  • Debe ser un comprador de vivienda por primera vez, aunque califica para esto siempre y cuando no haya sido propietario de una propiedad inmobiliaria en los últimos tres años.
  • Puede calificar para un préstamo Conventional 97 con un puntaje crediticio tan bajo como 620. Hay límites al valor de la propiedad para la cual se puede usar un préstamo Conventional 97. Esto se basa en el límite de conformidad para el condado donde se encuentra la vivienda.
  • Debe obtener una hipoteca a tasa fija a 30 años.
  • La propiedad debe estar ocupada por el propietario.
  • La propiedad puede ser una vivienda unifamiliar, una cooperativa, un condominio o una unidad dentro de un desarrollo de unidades planificadas.
  • Se le pedirá que compre un seguro hipotecario privado (PMI) y continúe pagando las primas hasta que tenga un 78% de capital en su préstamo.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Autoridad Federal de Vivienda. Estos préstamos respaldados por el gobierno han estado disponibles desde mediados de la década de 1930 con el propósito de ayudar a los compradores de vivienda por primera vez con poco efectivo disponible y puntajes de crédito más bajos a calificar para una hipoteca.

Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3,5% y los prestamistas hipotecarios (que deben cumplir con requisitos estrictos y están limitados en los costos de cierre que imponen) tienen más probabilidades de ofrecer condiciones atractivas porque los préstamos están garantizados por el gobierno.

Su pago inicial puede provenir de ahorros o inversiones, subvenciones, obsequios y programas de empleadores.

El objetivo del programa de préstamos de la FHA es ayudar a las personas que normalmente no calificarían para hipotecas a convertirse en propietarios de viviendas.

Esto es lo que necesita saber sobre los préstamos FHA:

  • Puede obtener un préstamo de la FHA con tan solo un 3,5% del precio de compra si su puntaje de crédito es de al menos 580.
  • Los préstamos de la FHA no requieren que sea un comprador de vivienda por primera vez.
  • Los préstamos de la FHA tienen costos de cierre limitados.
  • Los prestatarios con puntajes de crédito entre 500 y 579 también son elegibles para un préstamo de la FHA, aunque estos préstamos requieren un pago inicial del 10%.
  • Los préstamos de la FHA están sujetos a montos máximos determinados por el tipo de vivienda y la ubicación de la vivienda.
  • Los préstamos de la FHA requieren inspecciones de viviendas adicionales antes de la compra.
  • La propiedad debe ser la residencia principal del prestatario y puede ser una vivienda unifamiliar de una sola unidad, una cooperativa, un condominio o dentro de una urbanización planificada.
  • Se le pedirá que pague una prima de seguro hipotecario por adelantado (UPMIP) del 1,75% del monto de su préstamo base, que debe pagarse completamente en efectivo o financiarse con el préstamo. Después de este pago, continuará pagando primas de seguro hipotecario (MIP) anuales durante la vigencia del préstamo.
  • Los prestatarios deben tener una relación deuda-ingresos de menos del 45%.
  • Debe estar empleado y tener un historial de ingresos de al menos dos años.
  • Los préstamos de la FHA son asumibles.

¿Cuáles son las diferencias en dólares y centavos entre la FHA y el 97 convencional?

Si todas las cosas fueran iguales, esta sería una pregunta simple. Sin embargo, hay tantas variables potenciales, incluidas sus circunstancias y objetivos de compra de vivienda, que la respuesta es complicada.

Si su principal preocupación por el costo es cuánto va a pagar de su bolsillo para comprar una casa y tiene un puntaje crediticio sólido, entonces el Conventional 97 es el camino a seguir. No solo puede depositar tan solo un 3% (en comparación con el 3,5% de la FHA), sino que tampoco tendrá que pagar el 1,75% de la prima del seguro hipotecario inicial y es muy probable que su seguro hipotecario privado sea también va a costar menos.

Además, existe el beneficio adicional de que su seguro hipotecario privado se cancele automáticamente una vez que su relación préstamo-valor alcance el 78%.

Pero las cosas dan un giro rápido si su puntaje de crédito cae por debajo de 620.

¿Cuándo es un préstamo de la FHA la opción correcta?

A primera vista, el préstamo Conventional 97 parece el claro ganador para los prestatarios con poco efectivo de sobra. Pero eso es solo cuando todas las cosas son iguales.

Una vez que introduce un puntaje crediticio más bajo, todas las variables comienzan a cambiar. He aquí por qué: Cuanto menor sea su puntaje crediticio, mayor será su tasa de interés para un préstamo convencional. Una vez que su puntaje de crédito cae por debajo de 620, ya no califica para el préstamo Conventional 97.

El seguro hipotecario privado generalmente cuesta más que los pagos del seguro hipotecario de la FHA para los prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 720.

Todo esto significa que si su crédito se ha visto afectado negativamente, el préstamo de la FHA puede no solo ser su mejor opción desde el punto de vista de su tasa de interés, sino que también puede ser la única de las dos opciones para las que es elegible.

El beneficio oculto de un préstamo de la FHA

Ya sea que esté comprando una casa para empezar o la casa de sus sueños, los compradores inteligentes mirarán hacia el futuro y verán si una propiedad tiene valor de reventa. Ahí es donde los préstamos de la FHA ofrecen un beneficio oculto que no está disponible con los préstamos convencionales: la posibilidad de que el próximo comprador asuma la hipoteca FHA existente.

Siempre que un comprador de vivienda califique para los términos existentes de una hipoteca FHA, puede asumir el préstamo existente y su tasa de interés original. Eso significa que a medida que aumentan las tasas de interés, su préstamo FHA hace que su casa sea una opción mucho más atractiva. Los préstamos convencionales no brindan este beneficio.

Y si le preocupa el seguro hipotecario de por vida de la FHA, tenga en cuenta que puede refinanciar fuera de la FHA para cancelar MI siempre que las tasas hipotecarias se mantengan en los niveles actuales o cerca de ellos. Si las tarifas aumentan demasiado, un refinanciamiento aumentaría su tarifa, anulando sus ahorros.

¿Hay alguna diferencia en el tipo de casa que puede comprar?

Tanto los préstamos de la FHA como los préstamos convencionales 97 tienen límites en la cantidad de dinero que puede pedir prestado, aunque estos límites están determinados por diferentes factores y fuentes.

La FHA establece sus límites según el condado en el que se encuentra la vivienda que se compra, mientras que los límites de préstamos convencionales están sujetos al límite de préstamos conforme establecido cada año por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

Además, la FHA requiere una tasación adicional para las viviendas que se compran con un préstamo de la FHA. Aunque esto puede parecer una capa adicional de burocracia, los estándares más altos de la agencia se basan en el cumplimiento de las restricciones del código local, así como en garantizar la seguridad y solidez de la construcción.

Los préstamos de la FHA no están disponibles para viviendas que se venden dentro de los 90 días posteriores a una venta anterior.

Encontrar la solución hipotecaria de pago inicial adecuada para usted

Con tantos factores que pueden afectar su situación personal y tantas ventajas para cada tipo de préstamo, elegir la opción correcta puede ser un desafío.

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