Narrative, SAT, UC, Scholarship, Descriptive essay examples

¿Cuánto debería poner en una casa? No 20%

¿Cuánto debería poner en una casa? No 20%
13 enero, 2021
Author:

¿Cuánto tienes que depositar en una casa? Menos de lo que piensas

Lo primero es lo primero: La idea de que usted tiene que poner el 20 por ciento inicial de una casa es un mito. El comprador promedio de vivienda por primera vez hace un pago inicial del 6%.

Y ciertos programas de préstamos permiten un pago inicial mínimo del 3% o incluso cero.

En resumen, no debería pensar que es conservador hacer un gran pago inicial de una casa o arriesgado hacer un pequeño pago inicial.

La cantidad correcta depende de sus ahorros actuales y de sus objetivos de compra de vivienda.

Si puede obtener la aprobación para una casa con menos dinero inicial y convertirse en propietario antes, esa es a menudo la opción correcta.

En este artículo (Saltar a …)

¿Cuánto es el pago inicial de una casa?

La cantidad de pago inicial que necesita para una casa depende del tipo de hipoteca que obtenga. La hipoteca más popular, un préstamo convencional, comienza con un pago inicial del 3% al 5%. En una casa de $ 250,000, eso es un pago inicial de $ 7,500- $ 12,500. Los préstamos de la FHA le permiten comprar con un 3.5% de anticipo, lo que sería $ 8,750 en la misma casa.

Para evitar el seguro hipotecario (que cuesta más cada mes), necesita un 20% de anticipo, o $ 50,000 en una casa de $ 250,000.

Algunos tipos de préstamos incluso le permitirán comprar sin pago inicial. Los más importantes son los préstamos del USDA y del VA. Eso significa que usted financia el 100% del precio de la vivienda y coloca $ 0 en el precio de compra. Sin embargo, es probable que aún tenga que cubrir algunos o todos los costos de cierre con efectivo.

Por lo tanto, solo necesita depositar alrededor del 3-5% en la mayoría de los casos. Pero eso plantea la pregunta: ¿Cuánto dinero debería depositar?

¿Cuánto debe depositar en una casa?

¿Debería depositar el 20% en una casa, aunque no sea obligatorio? En muchos casos, la respuesta es no. De hecho, la mayoría de la gente pone solo un 6-12% de descuento. Pero la cantidad correcta depende de su situación.

Por ejemplo: si tiene mucho dinero ahorrado en el banco, pero sus ingresos anuales son relativamente bajos, puede ser inteligente realizar el pago inicial más grande posible. Eso es porque, con un gran pago inicial, el tamaño de su préstamo se reduce. Esto reduce el tamaño de su pago mensual.

O tal vez su situación sea al revés.

Quizás tenga un buen ingreso familiar pero muy poco ahorrado en el banco. En este caso, puede ser mejor utilizar un préstamo con pago inicial bajo o sin pago inicial, mientras planea cancelar su seguro hipotecario en algún momento en el futuro.

Al final del día, el pago inicial “correcto” depende de sus finanzas y de la casa que planea comprar.

Cuando un pago inicial mayor le ayuda

Un gran pago inicial le ayuda a comprar más casa con el mismo pago. Supongamos que un comprador quiere gastar $ 1,000 por mes en capital, intereses y seguro hipotecario (cuando sea necesario). Hacer un pago inicial del 20% en lugar de un pago inicial del 3% aumenta su presupuesto de compra de vivienda en más de $ 100,000, todo mientras mantiene el mismo pago mensual.

A continuación, se indica cuánta casa puede comprar el comprador de vivienda en este ejemplo a una tasa hipotecaria del 4 por ciento. El precio de la vivienda varía con la cantidad que el comprador deposita.

Pago inicial % Cantidad en dólares de DP Pago mensual (principal e intereses / PMI) Precio de la vivienda que puede pagar
3% $ 4,630 $ 884 / $ 116 $ 154,500
5% $ 8,780 $ 896 / $ 104 $ 175,500
10% $ 91,310 $ 913 / $ 87 $ 193 000
20% $ 52,370 $ 1,000 / $ 0 $ 261,500

A pesar de que un gran pago inicial puede ayudarlo a pagar más, los compradores de vivienda no deben utilizar su último dólar para estirar su nivel de pago inicial.

Y, como muestran los gráficos a continuación, no ahorra una tonelada de dinero cada mes poniendo mucho dinero.

Al hacer un pago inicial de $ 75,000 en una casa de $ 300,000, solo ahorra $ 500 por mes en comparación con un préstamo sin pago inicial.

Cuando un pago inicial mayor de una casa puede ponerlo en riesgo

Como propietario de una vivienda, es probable que su vivienda sea el activo más importante del balance. Su casa puede valer más que todas sus otras inversiones combinadas, incluso.

De esta manera, su hogar es tanto un refugio como una inversión y debe ser tratado como tal. Y, una vez que vemos nuestra casa como una inversión, puede guiar las decisiones que tomamos sobre nuestro dinero.

¿La decisión más arriesgada que podemos tomar al comprar una casa nueva?

Hacer un pago inicial demasiado grande .

Un gran pago inicial reducirá su tasa de rendimiento

La primera razón por la que los inversores conservadores deben controlar el monto de su pago inicial es que el pago inicial limitará el retorno de la inversión de su casa.

Considere una casa que se aprecia en el promedio nacional de cerca del 5 por ciento.

Hoy, su casa vale $ 400,000. En un año, vale $ 420,000. Independientemente de su pago inicial, la casa vale veinte mil dólares más.

Ese pago inicial afectó su tasa de rendimiento.

  • Con un 20% de pago inicial en la casa – $ 80,000 – su tasa de retorno es del 25%
  • Con un 3% de pago inicial en la casa – $ 12,000 – su tasa de retorno es del 167%

Esa es una gran diferencia.

¡Sin embargo! También debemos considerar la tasa hipotecaria más alta más el seguro hipotecario privado obligatorio que acompaña a un préstamo LTV convencional al 97% como este. Los préstamos de bajo pago inicial pueden costar más cada mes.

Suponiendo un aumento de 175 puntos básicos (1,75%) de la tasa y el PMI combinados, entonces, e ignorando la deducibilidad de impuestos del propietario, encontramos que un propietario con un pago inicial bajo paga $ 6,780 adicionales por año para vivir en su casa.

No es que importe.

Con un pago inicial del tres por ciento y haciendo un ajuste por la tasa y el PMI, la tasa de rendimiento de un préstamo con un pago inicial bajo sigue siendo del 105 %.

Cuanto menos apueste, mayor será su potencial retorno de la inversión.

Una vez que realice su pago inicial, no podrá recuperar el dinero fácilmente

Cuando compra una casa, también hay otras consideraciones para el pago inicial.

Es decir, una vez que realiza un pago inicial, no puede acceder a ese dinero sin un esfuerzo.

Esto se debe a que, en el momento de la compra, cualquier pago inicial que realice en la vivienda se convierte inmediatamente de efectivo en un tipo diferente de activo conocido como valor líquido de la vivienda.

El valor neto de la vivienda es la diferencia monetaria entre el valor de su vivienda en papel y lo que se le debe al banco.

A diferencia del efectivo, el valor neto de la vivienda es un “activo ilíquido”, lo que significa que no se puede acceder a él ni gastarlo fácilmente.

En igualdad de condiciones, es mejor mantener activos líquidos como inversor en comparación con activos ilíquidos . En caso de una emergencia, puede utilizar sus activos líquidos para aliviar algo de la presión.

Es una de las razones por las que los inversores conservadores prefieren hacer un pago inicial lo más pequeño posible.

Cuando realiza un pequeño pago inicial, mantiene alta su posición de efectivo, lo que deja su cartera líquida y accesible en caso de una catástrofe.

Por el contrario, cuando realiza un gran pago inicial, ese dinero se inmoviliza con el banco. Solo puede acceder al valor líquido de la vivienda ilíquido a través de un refinanciamiento de un préstamo hipotecario o la venta de su casa, y ambas opciones cuestan dinero.

Además, ambos métodos llevan tiempo.

Si su hogar está en apuros y necesita acceder a su dinero ahora , un refinanciamiento requiere 21 días como mínimo para cerrar, pero puede demorar hasta 2 meses en completarse. Vender su casa puede llevar incluso más tiempo.

Es bueno hacer un gran pago inicial porque reduce su pago mensual (puede ver eso en una calculadora de hipotecas), pero cuando realiza un gran pago inicial a expensas de su propia liquidez, se pone en riesgo.

Los inversores conservadores saben que deben hacer pequeños pagos iniciales. Es mejor tener liquidez cuando “la vida pasa” y tener acceso a efectivo es un bien escaso.

Corre riesgo cuando el valor de su casa cae

Una tercera razón para considerar un pago inicial más pequeño es el vínculo entre la economía y los precios de la vivienda en Estados Unidos.

En general, a medida que mejora la economía estadounidense, el valor de las viviendas aumenta. Y, a la inversa, cuando la economía estadounidense se hunde, el valor de las viviendas se hunde.

Debido a este vínculo entre la economía y el valor de la vivienda, los compradores que realizan un gran pago inicial se encuentran sobreexpuestos a una recesión económica en comparación con los compradores cuyos pagos iniciales son pequeños.

Podemos usar un ejemplo del mundo real de la desaceleración del mercado inmobiliario de la última década para resaltar este tipo de conexión.

Considere la compra de una casa de $ 400,000 y dos compradores de vivienda, cada uno con diferentes ideas sobre cómo comprar una casa.

Un comprador está decidido a hacer un pago inicial del veinte por ciento para evitar pagar un seguro hipotecario privado a su banco. El otro comprador quiere mantenerse lo más líquido posible, eligiendo utilizar el programa hipotecario de la FHA, que permite un pago inicial de solo 3.5%

En el momento de la compra, el primer comprador toma $ 80,000 del banco y los convierte en garantía hipotecaria no líquida. El segundo comprador, usando una hipoteca de la FHA, pone $ 14,000 en la casa.

Sin embargo, durante los próximos dos años, la economía empeora. Los valores de las viviendas se hunden y, en algunos mercados, los valores caen hasta un veinte por ciento.

Las casas de los compradores ahora tienen un valor de $ 320,000 y ninguno de los propietarios tiene una pizca de valor líquido de la vivienda a su nombre.

Sin embargo, hay una gran diferencia en sus situaciones.

Para el primer comprador, el que hizo el gran pago inicial, 80.000 dólares se han evaporado en el mercado de la vivienda. Ese dinero se pierde y no se puede recuperar excepto mediante la recuperación del mercado inmobiliario.

Sin embargo, para el segundo comprador, solo se han ido $ 14,000. Sí, la casa está “sumergida” en este punto, con más dinero adeudado por la casa que lo que vale la casa, pero ese es un riesgo que está en el banco y no en el prestatario.

Y, en caso de incumplimiento, ¿a qué propietario cree que es más probable que el banco ejecute la hipoteca?

Es contrario a la intuición, pero el comprador que hizo un gran pago inicial tiene menos probabilidades de obtener alivio durante un momento de crisis y es más probable que se enfrente al desalojo.

¿Por qué es esto cierto? Porque cuando un propietario tiene al menos algo de capital, las pérdidas del banco son limitadas cuando la casa se vende en ejecución hipotecaria. Después de todo, el veinte por ciento del valor acumulado de la vivienda del propietario ya se ha ido, y el banco puede absorber las pérdidas restantes.

La ejecución hipotecaria de una casa submarina, por el contrario, puede provocar grandes pérdidas. Todo el dinero perdido es dinero prestado o perdido por el banco.

Un comprador conservador reconocerá, entonces, que el riesgo de inversión aumenta con el monto del pago inicial. Cuanto menor sea el pago inicial, menor será el riesgo.

¿Qué es un pago inicial?

En bienes raíces, un pago inicial es la cantidad de efectivo que invierte en la compra de una casa.

Los pagos iniciales varían en tamaño y, por lo general, se describen en términos de porcentaje en comparación con el precio de venta de una casa.

Por ejemplo, si está comprando una casa por $ 400,000, está aportando $ 80,000 para la compra, su pago inicial es del 20 por ciento.

De manera similar, si trajo $ 12,000 en efectivo a su cierre, su pago inicial sería del 3%.

El término “pago inicial” existe porque muy pocas personas optan por pagar sus casas con efectivo. Su pago inicial es la diferencia entre lo que compran y lo que piden prestado.

Sin embargo, no puede elegir el tamaño del pago inicial al azar.

Dependiendo del programa hipotecario que solicite, habrá un monto de pago inicial mínimo específico.

Para los programas de hipotecas de compra más utilizados en la actualidad, los requisitos mínimos de pago inicial son:

  • Préstamo FHA: 3,5% de pago inicial mínimo
  • Préstamo VA: no se requiere pago inicial
  • Préstamo HomeReady ™: 3% de anticipo mínimo
  • Préstamo convencional (con PMI): 3% mínimo
  • Préstamo convencional (sin PMI): 20% mínimo
  • Préstamo del USDA: no se requiere pago inicial
  • Préstamo Jumbo: 10% de anticipo

Sin embargo, recuerde que estos requisitos son solo los mínimos . Como prestatario hipotecario, tiene derecho a depositar todo lo que quiera en una vivienda y, en algunos casos, puede tener sentido depositar más.

La compra de un condominio con un préstamo convencional es uno de esos escenarios.

son aproximadamente 12,5 puntos básicos (0,125%) más bajos para los préstamos en los que la relación préstamo-valor (LTV) es del 75% o menos.

Poner un veinticinco por ciento en un condominio, por lo tanto, le da acceso a tasas de interés más bajas, por lo que, si está poniendo un veinte por ciento, considere cinco adicionales también: obtendrá una tasa hipotecaria más baja.

Hacer un pago inicial mayor también puede reducir sus costos con los préstamos de la FHA.

Bajo las nuevas reglas de seguro hipotecario de la FHA, cuando usa una hipoteca FHA de tasa fija a 30 años y hace un pago inicial del 3.5 por ciento, su prima de seguro hipotecario (MIP) de la FHA es 0.85% anual.

Sin embargo, cuando aumenta su pago inicial al 5 por ciento, el MIP de la FHA se reduce al 0,80%.

Aumente la liquidez con una línea de crédito con garantía hipotecaria

Para algunos compradores de vivienda, la idea de hacer un pequeño pago inicial no es un comienzo, independientemente de si es “conservadora”; es demasiado incómodo para dejar menos.

Afortunadamente, hay una manera de invertir un veinte por ciento en una casa y mantener un poco de liquidez. Es a través de un producto llamado Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Una línea de crédito con garantía hipotecaria es una hipoteca que funciona de manera similar a una tarjeta de crédito:

  • Hay un máximo de línea de crédito
  • Solo paga intereses sobre lo que pide prestado
  • Pide prestado en cualquier momento con una tarjeta de débito o cheques

También es similar a una tarjeta de crédito que puede pedir prestado o pagar en cualquier momento; la administración de su crédito depende totalmente de usted.

Los HELOC se utilizan a menudo como medida de seguridad; para la planificación financiera.

Por ejemplo, los propietarios que hacen un pago inicial del veinte por ciento en una casa colocarán una línea de garantía para usar en caso de emergencias. El HELOC no cuesta dinero hasta que usted solicita un préstamo, por lo que, en efecto, es una herramienta de liquidez “gratuita” para los propietarios que lo deseen.

Para obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria, solicite una cotización a su prestamista hipotecario. Los HELOC generalmente están disponibles para propietarios de viviendas cuyo valor combinado de préstamo a valor es del 90% o menos.

Incluso puede utilizar un préstamo a cuestas, sin dinero prestado en el segundo gravamen.

Esto significa que un propietario que compra una casa de $ 400,000 puede pedir prestado el 80% para una hipoteca y luego tener otros $ 40,000 disponibles para usar en emergencias a través de un HELOC.

Agregar una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda a su hipoteca puede ayudarlo a mantenerse líquido y protegerse contra una crisis. Las tasas hipotecarias suelen ser bajas.

Preguntas frecuentes sobre el pago inicial del 20 por ciento

No tiene que poner el 20 por ciento en una casa. De hecho, el pago inicial promedio para quienes compran por primera vez es solo del 7 por ciento . Y hay programas de préstamos que le permiten poner un mínimo de cero . Sin embargo, un pago inicial más pequeño significa una hipoteca más cara a largo plazo. Con menos del 20 por ciento de pago inicial en la compra de una casa, tendrá un préstamo mayor y pagos mensuales más altos. Es probable que también tenga que pagar el seguro hipotecario , que puede resultar caro.

La “regla del 20 por ciento hacia abajo” es realmente un mito. Por lo general, los prestamistas hipotecarios quieren que deposite un 20 por ciento en la compra de una vivienda porque reduce el riesgo de préstamo. También es una “regla” que la mayoría de los programas cobran el seguro hipotecario si usted paga menos del 20 por ciento (aunque algunos préstamos lo evitan ). Pero NO es una regla que deba pagar un 20 por ciento. Muchos prestamistas permiten tan solo un 3 por ciento de anticipo, y los compradores que califiquen para préstamos VA o USDA pueden poner cero. Obtenga más información sobre las opciones de hipotecas de bajo pago y sin pago inicial .

No siempre es mejor hacer un gran pago inicial por una casa. Cuando se trata de hacer un pago inicial, la elección debe depender de sus propios objetivos financieros. Es mejor hacer un pago inicial del 20 por ciento si desea la tasa de interés y el pago mensual más bajos posibles. Pero si quiere comprar una casa ahora y comenzar a acumular capital, puede ser mejor comprar con un pago inicial más pequeño, digamos del 5 al 10 por ciento. Es posible que también desee hacer un pequeño pago inicial para evitar agotar sus ahorros. Recuerde, siempre puede refinanciar a una tasa más baja sin seguro hipotecario más adelante.

Es posible evitar el PMI con menos del 20% de descuento. Si desea evitar el PMI, busque un seguro hipotecario pagado por el prestamista, un préstamo complementario o un banco con préstamos especiales sin PMI. Pero recuerde, no hay almuerzo gratis. Para evitar el PMI, es probable que deba pagar una tasa de interés más alta. Y muchos bancos con préstamos sin PMI tienen calificaciones especiales, como ser comprador de vivienda por primera vez o de bajos ingresos. Obtenga más información sobre cómo evitar el PMI sin un 20 por ciento de descuento .

Los mayores beneficios de poner un 20 por ciento en una casa son: préstamos más pequeños, pagos mensuales más bajos y sin seguro hipotecario. Por ejemplo, imagine que está comprando una casa por valor de $ 300,000 a una tasa de interés del 4%. Con un pago inicial del 20 por ciento y sin seguro hipotecario, su pago mensual de capital e intereses asciende a $ 1,150. Con un anticipo del 10 por ciento y un seguro hipotecario incluido, los pagos aumentan a $ 1,450 por mes. Aquí, poner un 20 por ciento en lugar de un 10 le ahorra $ 300 por mes.

Está absolutamente bien poner el 10 por ciento en una casa. De hecho, los compradores primerizos aportaron un 7 por ciento en promedio. Solo tenga en cuenta que con un pago inicial del 10 por ciento, tendrá un pago mensual más alto que si depositara un pago inicial del 20 por ciento. Por ejemplo, una casa de $ 300,000 con una tasa hipotecaria del 4% costaría alrededor de $ 1,450 por mes con un 10 por ciento de anticipo y solo $ 1,150 por mes con un 20 por ciento de anticipo.

El mayor inconveniente de poner un 10 por ciento es que probablemente tendrá que pagar un seguro hipotecario. Sin embargo, si utiliza un préstamo de la FHA , un pago inicial del 10 por ciento o más acorta el plazo del seguro hipotecario a 11 años en lugar del plazo completo del préstamo. O puede hacer un pago inicial del 10% y evitar el seguro hipotecario con un “ préstamo a cuestas ”, que es un segundo préstamo más pequeño que actúa como parte de su pago inicial. Consulte nuestra calculadora de préstamos para ver cómo el monto del pago inicial afecta los costos de su hipoteca.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?

Cuando está planificando un pago inicial, hay consideraciones adicionales más allá de “cuánto puedo permitirme pagar”. Considere también su pago inicial en el contexto de su tolerancia al riesgo de inversión.

Obtenga las tasas hipotecarias en vivo de hoy ahora. No se requiere su número de seguro social para comenzar, y todas las cotizaciones vienen con acceso a sus puntajes de crédito hipotecario en vivo.